Аналитики и застройщики рассказали, как менялась ситуация на рынке первичного жилья с начала года и стоит ли ждать снижения цен к осени
В первом полугодии 2022 года рынок новостроек Москвы переживал взлеты и падения. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией. В первом квартале на первичном рынке было зафиксировано рекордное число сделок за всю историю статистики. Но после повышения ключевой ставки ЦБ до небывалых 20% ипотека стала недоступной, что привело к снижению спроса.
Девелоперы старались поддержать спрос, запуская собственные программы кредитования. Начиная с апреля ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку. В результате снижение ставки по льготной ипотеке с 12%, потом с 9% до 7% позволило рынку новостроек прекратить резкое падение и стабилизироваться.
Эксперты рынка недвижимости подвели итоги шести месяцев на рынке столичных новостроек и рассказали, как ситуация может измениться к осени.
Спрос восстанавливается
Первые два месяца 2022 года спрос был на высоком уровне, цены на новостройки плавно продолжали расти, а объем предложения сохранялся на одном и том же уровне. Однако в конце февраля ситуация на рынке новостроек начала существенно меняться.
«С конца февраля был отмечен краткосрочный всплеск инвестиционной активности, в том числе в связи с обвалом курса рубля. В марте спрос был высоким, несмотря на существенный рост базовых ставок по ипотеке», — вспоминает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По итогам марта в Москве было заключено рекордное число сделок с новостройками. По данным bnMAP.pro, в марте существенно выросла доля сделок со 100%-ной оплатой за счет собственных средств, а практически все ипотечные сделки проводились в рамках льготных программ, уточнила аналитик.
В апреле спрос ожидаемо упал практически в два раза по сравнению с мартом. На рынке новостроек Старой Москвы было заключено всего 3,1 тыс. сделок, рассказала Доброхотова. По ее словам, в мае продажи первичной недвижимости оказались сопоставимы с результатами апреля, а в июне спрос начал постепенно расти, особенно к концу месяца, когда заработали обновленные условия субсидированной государством ипотеки. По данным bnMAP.pro, в этом месяце на рынке новостроек Москвы было зарегистрировано 3924 сделки, что несколько лучше итогов мая 2022-го, но заметно хуже результатов июня 2021 года (тогда было зарегистрировано 6027 сделок).
Число сделок с новостройками Москвы за шесть месяцев 2022 года
| Локация | январь | февраль | март | апрель | май | июнь |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Старая Москва | 4,8 тыс. | 6,3 тыс. | 5,9 тыс. | 3,2 тыс. | 3,1 тыс. | 3,9 тыс. |
| Новая Москва | 1,8 тыс. | 2,1 тыс. | 2,4 тыс. | 1,3 тыс. | 1 тыс. | 1,2 тыс. |
Таблица: «Бест-Новострой»
Меньше и дешевле
Сейчас в условиях снижения доходов и высоких цен на недвижимость, как и в прошлые кризисы, в массовом сегменте недвижимости возросла популярность более компактных и, как следствие, менее дорогих квартир. «Заметно снизился средний метраж проданной квартиры. Если в январе — мае 2021 года средняя площадь реализованного жилого помещения составляла 54 кв. м, то за аналогичный период этого года она упала до 48 кв. м (а в мае 2022-го и вовсе до 46,5 кв. м)», — рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Во втором квартале 2022 года спрос сместился в сторону более бюджетных вариантов. Доля лотов с бюджетом покупки от 5 млн до 15 млн руб. в общей структуре спроса выросла за квартал с 57% до 67%, рассказал директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев. В компании «Метриум» отметили смещение спроса в сторону студий и однокомнатных вариантов, а интерес к апартаментам и многокомнатным квартирам сократился. Преимуществом небольших квартир, помимо относительно доступной стоимости, является высокая востребованность среди как нанимателей, так и покупателей, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
При этом, по данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, во втором квартале 2022 года в массовом сегменте существенно снизилась доля ипотечных кредитов, выданных по стандартной программе (с 40% в прошлом квартале до 17% в текущем), а доля жилищных кредитов, выданных по программе с господдержкой, наоборот, выросла с 23% до 38%. Также существенно увеличилось число выданных кредитов по программе «Семейная ипотека» — с 24% до 41%, уточнили аналитики.
Рост предложения и стагнация цен
По итогам первого полугодия 2022 года заметно вырос объем предложения. «Если в январе этого года покупатели могли выбирать из 44 тыс. квартир и апартаментов в Москве, то сейчас — из 55 тыс. лотов. Это связано с удлинением сроков экспозиции объектов при сохранении темпов вывода новых проектов. За первое полугодие продажи стартовали в 192 корпусах с продаваемой площадью 3,3 млн кв. м — год назад старт продаж был зафиксирован по 191 адресу и в 3,1 млн кв. м. Рекордный вывод новинок произошел в этом году в мае — 57 корпусов с продаваемой площадью 950 тыс. кв. м», — рассказал Попов.
При этом цены на столичные новостройки перешли от роста к стагнации. За полугодие средняя цена квадратного метра в предложении в строящихся корпусах (без учета премиальных сегментов) в Москве выросла с 306 тыс. до 323 тыс. руб. — то есть скорость роста впервые была ниже 1% в месяц, уточнил аналитик ЦИАН. В предыдущем полугодии, по его словам, цены росли в три раза быстрее (на 17% за шестимесячный отрезок). Последние три месяца средние цены предложения почти не меняются, колебания идут в очень узком диапазоне — от 321 тыс. до 324 тыс. руб., резюмировал эксперт.
Прогноз
Опрошенные редакцией аналитики утверждают, что в ближайшие месяцы покупательская активность будет восстанавливаться, однако снижения цен на квартиры в столичных новостройках ждать не стоит.
В «Бест-Новострое» ожидают определенного оживления спроса осенью, после летней перенастройки рынка. «При благоприятном сценарии после летних отпусков многие из тех, кто по каким-то причинам отложил покупку недвижимости в первой половине 2022 года, вернутся на рынок. Также ожидается и возвращение некоторых инвесторов, которые положили свои сбережения на депозиты еще в начале весны», — прогнозирует Доброхова.
«Динамика цен будет определяться как поведением покупателей (опыт последних недель говорит о том, что продолжать повышать цены при резком спаде звонков участники рынка не готовы), так и новыми особенностями в ценообразовании. Все большее распространение получают ипотечные программы со ставками сильно ниже ключевой ставки ЦБ и ниже льготной ипотеки. Но их обратной стороной является увеличение цены лота (до 20% при ипотеке в 0,01% годовых)», — считает Попов.
Маловероятно, что средняя стоимость квадратного метра значительно снизится: девелоперские издержки, скорее всего, продолжат расти, свою роль сыграют и инфляционные процессы, подчеркнула Надежда Коркка. Она отметила, что возможны точечные коррекции данного показателя из-за выхода большого объема нового предложения на стадии котлована. Динамика спроса, помимо ипотечных ставок и стоимости жилья, зависит от уровня платежеспособности потенциальных клиентов, поэтому меры господдержки и программы от застройщиков и банков без роста благосостояния населения не принесут ожидаемого эффекта, считает эксперт «Метриума».
Источник:
